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大户型精装房降温“逼迫”开发商随行就市 一套房省百万低价吸引购房者
2019-11-14 17:05:26 来源:青岛早报

随着岛城凛冬将至,楼市也似乎在诉说着类似的故事。开发商赶着出货,购房者观望的情绪浓郁起来,二手房的价格在下滑,就连长租公寓的收房租金水平也在降。还有一项明显松动的迹象在于,房企降门槛走上了“精装改毛坯”的老路。精装房,在很长一段时间里是青岛楼市的“主角”,房企争相推出精装房源抢占市场。在楼市红火的时候,不乏有些开发商靠精装房赚一笔。与此同时,由于装修标准不达标等问题,精装房引起的纠纷、投诉频发。然而,近期由于市场降温明显,开发商之间竞争加剧,郊区乃至主城区的开发商为了吸引客户,主动将“精装房”改成了“毛坯房”,价格也大幅回落,以迎合市场的“口味”。

■市场 “精装改毛坯”蔓延至主城区

纵观当下的青岛楼市,新房市场上精装修房源依然居多,2000-3000元/平方米的装修价格成为普通住宅主流标准,大多数改善盘的精装标准则能高达4000-5000元/平方米,高端住宅6000-7000元/平方米的装修价格也屡见不鲜。在楼市红火的时候,优质项目无论是毛坯还是精装都颇为抢手。然而,从去年下半年开始,岛城楼市开始不断降温,开发商的销售压力明显加大。记者调查发现,为了迎合市场,开发商“精装改毛坯”已经从郊区蔓延到城区,市北区、崂山区、李沧区等不乏新盘以毛坯房交付,试图通过变相降价赢得客户。

数据显示,崂山区海信依云小镇毛坯交付,实景现房均价27000元/平方米,69至77平方米小户型总价约190万;市北区大都汇毛坯交付,均价19500/平方米,户型建面在81至129平方米刚需户型,总价最低约160万元。而位于城阳区的青特小镇面积有98、110、113平方米的,毛坯交付均价为15000/平方米,而这个项目几个月前高层精装房源的价格还在16500元/平方米以上。同区域的旭辉银盛泰正阳府,目前在售的精装高层120平方米以上大户型均价在20000元/平方米,而当前120平方米以下户型一部分精装交付的均价为18500元/平方米,一部分毛坯在售的价格只有14000元/平方米。

在西海岸和郊区这一现象也很明显,“精装改毛坯”成为不少开发商的营销策略。如海尔产城创熙园。目前在售建面有115、118、140平方米洋房,全部毛坯交付均价在16000元/平方米,而该项目6月份的时候还是带装修销售。西海岸知名大盘中铁·青岛世界博览城当前在售面积99至155平方米的户型,全部毛坯房均价约13000元/平方米左右,而该项目8月底认筹和9月份推出公寓类产品时均是带装修交付。

另外,即墨的国信墨悦湾户型面积96至100平方米套三,毛坯均价12000元/平方米,比带装修均价少了2000元。胶州的远洋御城、天一仁和悦海大观现在均是毛坯交付,均价在万元上下。

■解读 一套能省百万低价吸引购房者

在上一轮2011年、2012年的行情低谷期,岛城市场上众多楼盘变相降价的一个法宝就是“精装改毛坯”。到了2012年,大量一开始想用精装产品卖出高溢价的项目纷纷遇挫,只能选择毛坯产品面市,用低价吸引购房者。精装和毛坯“混搭”楼盘也是那些年的产物。时移世易,到了这两年,在青岛已经全面实行全装修和成品交付的背景下,还能看到“精装改毛坯”,再次亮出“绝技”目的仍逃不出变相降价的老路。

拿城阳区旭辉银盛泰正阳府为例,精装交付的高层建面是128、144、165平方米的大户型产品,均价在20000元/平方米的情况下,包含了三四千元每平方米的装修标准,一套总价近300万元,而当前毛坯交付的103、118平方米户型,均价14000元元/平方米,总价约150万。两批房源总价差100多万元。业内人士告诉记者,当前岛城楼市在转为买方市场后,开发商在严峻的市场形势和巨大的销售压力下使出各种营销手段。低首付、推优惠、团购价……不过,比起这种小打小闹的“促销”活动,“精装改毛坯”直接大幅减少总价就成了不少开发商青睐的手段。精装改成毛坯对于预算有限的刚需群体来说比较实惠,而作为开发商损失也不太大,所以成为一种降低准入门槛、提升购房热情、抬升楼盘销量的有效方式。

规避精装纠纷 加快销售回笼资金

如果毛坯交付的小户型以低总价吸引了刚需购房者,那么不少大户型也精装改毛坯为哪般呢?大户型定位改善,照道理,都是自住需求的购房者,会对居住品质要求更高,稍微想拉一点“品质格调”的项目都会用“精装”这张牌,甚至大户型卖得比小户型贵。但这是市场好的时候。现实中,大户型在二手房市场上会因为总价高,而不像90平那么好出手,在市场喧嚣过去后,销售上反而会有一定难度。

业内人士还透露,价格与质量不相匹配的装修标准,以及后续一系列糟心的维权,让不少购房者对精装房颇为诟病。因此即便现在主城区有楼盘出现毛坯销售,也在情理之中,与其捆绑精装修来获取更多利润空间,还不如备一个毛坯价格,毕竟现在加快销售回笼资金更重要。“从盈利角度讲,精装修是可以增加利润的。但现在市场变了,未来价格战或许难以避免,精装改毛坯降价,是自保的一种方式。”一家房企的营销总监表示,“而且毛坯房价格低,更容易拿到预售证,也少了与业主之间装修标准、价格、质量、售后等一系列问题和麻烦。”